2014年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生著各種各樣的變化，面臨著巨大的困難、機(jī)遇和挑戰(zhàn)。南陽房地產(chǎn)行業(yè)也面臨整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的考驗(yàn)，經(jīng)受了一系列政策調(diào)整的洗禮。8月下旬，以解決歷史遺留問題、規(guī)范市場秩序?yàn)槟康?，我市啟?dòng)了中心城區(qū)房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，政企合力、凝聚共識，集中處置了一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目的“歷史難題”，為未來的市場發(fā)展，夯實(shí)了規(guī)范運(yùn)行的基礎(chǔ)。
告別“黃金時(shí)代”，迎來“白銀時(shí)代”，樓市艱難地跨過2014年，帶著各種希望、各種猜想進(jìn)入2015年。權(quán)威專家分析，雖然2015年初樓市的成交起色不甚明顯，但是從當(dāng)前寬松的政策環(huán)境以及市場各方預(yù)期好轉(zhuǎn)，加上政府工作報(bào)告中明確指出要穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持居民自住和改善型住房需求等，均為2015年樓市向好的方向發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會進(jìn)一步下降，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房價(jià)會繼續(xù)合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià)……
置身于復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢和諸多不確定因素的大環(huán)境中，2015年南陽房地產(chǎn)市場將會如何演繹發(fā)展？帶著疑問，本報(bào)房產(chǎn)專刊部特約請我市部分房企老總撰文，針對2015年南陽房地產(chǎn)市場走勢，從不同角度、不同層面闡述了各自的觀點(diǎn)和看法，以期在紛繁復(fù)雜的市場現(xiàn)象中窺探出2015年南陽樓市的發(fā)展走勢。文章分上下兩期刊出，敬請廣大讀者關(guān)注。
優(yōu)化結(jié)構(gòu) 提升管理
楊忠東 南陽市廣宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長
2015年，對于企業(yè)來說，外部發(fā)展環(huán)境變了，房地產(chǎn)行業(yè)在去年高速增長的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了深度調(diào)整和分化，并逐漸從結(jié)構(gòu)性分化轉(zhuǎn)變?yōu)槿中韵禄慌髽I(yè)經(jīng)營困難加大，房地產(chǎn)行業(yè)“洗牌”在所難免。房地產(chǎn)的激烈競爭也成為常態(tài)，行業(yè)正從“規(guī)模”向“利潤”轉(zhuǎn)變，房企競爭力從重“產(chǎn)品力”向“產(chǎn)品力＋服務(wù)”過渡，以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為代表的新技術(shù)、新渠道、新模式改變了商業(yè)形態(tài)和市場預(yù)期，這些都要求企業(yè)要進(jìn)一步創(chuàng)新商業(yè)模式、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、升級產(chǎn)品服務(wù)，更多依靠內(nèi)生型的價(jià)值增值來實(shí)現(xiàn)增長和盈利，系統(tǒng)提升運(yùn)營管理水平是房地產(chǎn)業(yè)的根本出路。
作為目前項(xiàng)目主推的工作：一方面集中辦理證件、完善手續(xù)，營銷活動(dòng)及銷售工作預(yù)計(jì)延緩或推遲在下半年執(zhí)行，因此下半年市場競爭將會異常激烈；另一方面隨著市場的逐漸正規(guī)化，勢必會加大企業(yè)前期投入資金，加上各項(xiàng)融資成本及融資難度的增加，使房企對資金的要求更高。因此，2015年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)備多渠道的融資，以保證下半年及未來的穩(wěn)定發(fā)展。在此期間，證件手續(xù)齊全、品牌項(xiàng)目、學(xué)區(qū)房、投資價(jià)值等一些附屬性項(xiàng)目將是上半年市場上主要銷售的產(chǎn)品。
政策暖意 利好樓市
程宛玲
建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司助理總裁 建業(yè)住宅集團(tuán)南陽區(qū)域總公司總經(jīng)理
2015年兩會釋放出了四個(gè)針對房地產(chǎn)行業(yè)的信號：穩(wěn)定住房消費(fèi)利好房地產(chǎn)，復(fù)蘇指日可待；堅(jiān)持分類調(diào)控仍是政策主旨，允許地方政府救市；要求地方政府幫助開發(fā)商賣房將加速去庫存；保障房建設(shè)仍是主要任務(wù)。
2014年，南陽房地產(chǎn)市場在諸多不利因素的影響下，銷售額仍再次突破百億，作為擁有1000多萬人口基數(shù)的農(nóng)業(yè)大市，在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)崛起和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速的大背景下，南陽房地產(chǎn)市場的潛力凸顯無疑。
結(jié)合南陽房地產(chǎn)市場實(shí)際情況及銀行政策走向和兩會指導(dǎo)性意見，我們認(rèn)為，2015年南陽房地產(chǎn)市場將繼續(xù)擁有平穩(wěn)的上升空間，同時(shí)“新常態(tài)”的市場局面將更加凸顯，主要包括：開發(fā)企業(yè)與市場都將日趨成熟與理性，資本市場與消費(fèi)市場對開發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品的要求也將逐步提高，優(yōu)勝劣汰、兼并重組的局面更加凸顯；企業(yè)的創(chuàng)新將成為常態(tài)，主要包括融資創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等；市場的窄幅調(diào)整將成為常態(tài)，大幅度的調(diào)控政策將被更加精細(xì)化、針對性的調(diào)控政策所取代。
分化轉(zhuǎn)型 未來大勢 邢清鑫 河南萬家園集團(tuán)董事長 我認(rèn)為新常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)5—10年的分化。 首先是企業(yè)分化。弱小房企首當(dāng)其沖，甚至大中房企的個(gè)別二級公司或項(xiàng)目也會面臨著很嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。 其次是產(chǎn)品分化。不同的產(chǎn)品定位和規(guī)劃，產(chǎn)品的去化量和增值會大不一樣，剛需產(chǎn)品也不再是房地產(chǎn)企業(yè)的護(hù)身符。 第三是城市分化。一二線城市和三四線城市面臨著不同的境遇，同等級城市也會由于產(chǎn)業(yè)與人口的轉(zhuǎn)移等產(chǎn)生差異。 所以，2015年，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，要想生存下去，產(chǎn)品才是根本。 萬家園集團(tuán)關(guān)注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已有十年之久。多年來，萬家園集團(tuán)以“孝文化”為核心，積極探索創(chuàng)新社區(qū)型養(yǎng)老新模式，投身養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，著眼于破解目前社會老齡化問題。目前，萬家園集團(tuán)以“長壽之鄉(xiāng)”為核心，在伏牛山生態(tài)版圖范圍內(nèi)，以七大景區(qū)、300平方公里的優(yōu)質(zhì)山水資源為依托，大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃打造蓮花湖醫(yī)療養(yǎng)老，猿人山、猿人峽避暑養(yǎng)老，丹霞禪谷養(yǎng)心養(yǎng)老，蓮花溫泉療養(yǎng)養(yǎng)老，蓮花川生態(tài)養(yǎng)老，蓮花村文旅養(yǎng)老七大項(xiàng)目，讓更多人享受高品質(zhì)的老年生活。 建設(shè)中的蓮花湖，兼有家的功能、醫(yī)院的功能，還有康復(fù)功能和“托老所”的功能。父母在此安居養(yǎng)老，子女來這里休閑度假，集居家式養(yǎng)老、旅游式養(yǎng)老、度假式養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園式養(yǎng)老等各種形式于一身，一種新型的養(yǎng)老模式呼之欲出；從市場反饋來看，蓮花湖得到了眾多客戶的推崇，充分說明了養(yǎng)老地產(chǎn)在老齡化社會里大有可為。 持續(xù)發(fā)展 穩(wěn)步前進(jìn) 徐銳 河南大民實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長 回顧2014年，中國經(jīng)濟(jì)在“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”的指導(dǎo)方針下，進(jìn)入新常態(tài)的發(fā)展軌道，作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，也進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展階段。 全國政策方面，讓房地產(chǎn)業(yè)逐步回歸市場是未來的走向，雙向調(diào)控、分類調(diào)控能夠讓行業(yè)發(fā)展更加平穩(wěn)。調(diào)節(jié)供應(yīng)量，而不是簡單地去調(diào)控房價(jià)。限購令的逐步放開雖然能帶動(dòng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)銷售小高峰，但未從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖，但限購政策的放寬表明政府進(jìn)一步放寬對房地產(chǎn)市場的管制，為市場調(diào)控做了鋪墊。9·30新政、首套房的認(rèn)定和銀行首次降息都直接刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，間接利好房地產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)會緩和目前樓市低迷的態(tài)勢。 回歸到南陽市場，由于庫存量過大及2014年下半年市場調(diào)整的原因，南陽也將告別“高速發(fā)展”的階段，逐步走入一個(gè)新常態(tài)的發(fā)展環(huán)境。展望2015年，春節(jié)過后，南陽房地產(chǎn)市場逐步回暖，成交量較春節(jié)期間及春節(jié)前有了小幅提升，這正印證了市場在經(jīng)歷調(diào)整后，逐步走向健康發(fā)展的軌道。預(yù)計(jì)在未來的房地產(chǎn)市場，房屋的投資屬性將越來越不明顯，投資客戶將越來越少，房子作為一種居住工具，更多的是提供一種居住體驗(yàn)。未來，改善型需求會占一部分比例，而剛性需求在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，將占據(jù)市場主要份額，這也是房子回歸到真正功能的體現(xiàn)。我們有理由相信，未來的房地產(chǎn)市場，會在健康與平穩(wěn)的態(tài)勢下，走上可持續(xù)發(fā)展的道路。 穩(wěn)中有升 向好發(fā)展 文華 河南藝博集團(tuán)董事長 對于南陽來說，經(jīng)過2014年的市場洗禮和政府對房地產(chǎn)市場的專項(xiàng)整治，房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場都逐漸成熟，消費(fèi)者的信心增加。尤其是去年年底，我省五部門出臺了《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，文件的針對性很強(qiáng)，如鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)信貸（包括消費(fèi)貸款），降低貸款首付及利率，充分發(fā)揮公積金作用；降低和減免住房交易稅費(fèi)，簡化行政審批環(huán)節(jié)，進(jìn)一步取消不合理收費(fèi)項(xiàng)目等。據(jù)了解，我市正在結(jié)合專項(xiàng)整治，研究出臺一系列新的政策，更好地貫徹落實(shí)這一文件。這無疑對于區(qū)域房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極意義。 2015年南陽房地產(chǎn)走勢如何？預(yù)計(jì)2015年南陽房地產(chǎn)整體形勢將好過2014年，銷售量將會大幅回升，成為比較好的年份之一，在逐漸去庫存壓力的情況下，今年9月份以后，房屋價(jià)格會有上升趨勢，但在供需關(guān)系沒有徹底逆轉(zhuǎn)的情況下，要提醒房企決策者，避免在銷售量和房價(jià)雙雙回升的情形下，不約而同突然加大投資，增加開工量，如此一來，會破壞市場平衡和向好趨勢。 可以預(yù)測，隨著房地產(chǎn)市場秩序整頓，誠信度高、服務(wù)好的品牌房企將繼續(xù)受到追捧；真正以客為尊、配套卓越的品質(zhì)樓盤則會在競爭中脫穎而出，贏得客戶的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)唯一要做的就是對品質(zhì)的堅(jiān)守和對產(chǎn)品的創(chuàng)新。河南藝博集團(tuán)在房地產(chǎn)市場激烈的競爭中始終堅(jiān)持“市場決定前途，質(zhì)量決定生存；信譽(yù)決定發(fā)展，人才決定興衰”的經(jīng)營理念，為用戶提供優(yōu)質(zhì)的樓盤讓南陽人民住上放心房。
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